Quatre millions de logements manquants, aucune filière de matériaux : pourquoi se loger coûte si cher en RDC

Le pays a besoin de 265 000 logements neufs par an pour rattraper son retard. Il en construit une fraction. Le déficit national atteint environ quatre millions d’unités, et Kinshasa en concentre plus de la moitié, dans une ville qui gagne chaque année des dizaines de milliers d’habitants. La fiche pays publiée par ONU-Habitat pose le diagnostic en une phrase que personne n’a démentie depuis : « Il n’existe pas de filière bien organisée en RDC pour produire des logements sociaux, y compris une filière de production de matériaux de construction ». Le sac de ciment qui passe de 21 000 à 60 000 francs en quelques mois n’est pas un accident de marché, c’est le symptôme de cette phrase.

Un pays qui s’urbanise plus vite qu’il ne construit

La démographie donne la mesure du problème. La RDC comptait 48 millions d’habitants en 2000 et en avoisinait 95 millions en 2022. Le taux d’urbanisation est passé de 39,9 % en 2010 à 42 % en 2015 et devrait atteindre 60 % en 2050. La population urbaine croît de 4,1 % par an, ce qui représente un million de citadins supplémentaires chaque année, l’équivalent d’une ville comme Kananga à loger tous les douze mois.

Kinshasa absorbe le choc plus fort que les autres. Sa croissance annuelle a atteint 5,1 % entre 1984 et 2010, contre 4,1 % au niveau national, et la capitale dépasse aujourd’hui les quinze millions d’habitants. Le pays comptait en 2019 cinquante-deux agglomérations dépassant 100 000 habitants, dont huit franchissaient le million. À cette pression démographique s’ajoutent 5,6 millions de déplacés internes et 520 000 réfugiés, dont une partie se fixe durablement dans les périphéries urbaines.

Face à cela, le rythme de construction reste sans commune mesure. Le programme le plus visible du moment, la Cité Jardin de Kinshasa lancée le 22 novembre 2025 dans la commune de la N’sele, prévoit 5 800 logements sociaux, avec un premier lot de 500 unités attendu en 2026. Rapportés aux 265 000 logements nécessaires chaque année à l’échelle du pays, ces 5 800 appartements représentent l’équivalent de huit jours de besoin national. Le coût public par logement n’a pas été communiqué.

Le chiffre que l’ONU elle-même n’arrive pas à tenir

La fiche pays d’ONU-Habitat contient une anomalie qui mérite d’être signalée, parce qu’elle dit quelque chose de l’état de la statistique du logement en RDC. Le document indique que le déficit national est d’environ quatre millions d’unités, que Kinshasa en représente 54,4 %, puis chiffre le besoin de la capitale à 143 092 logements. Or 54,4 % de quatre millions donneraient plus de deux millions d’unités, soit quinze fois davantage.

Deux lectures sont possibles : soit le chiffre de 143 092 correspond à un besoin annuel et non au stock, soit les deux données proviennent de sources différentes agrégées sans recalage. Aucune note du document ne le précise. Cette imprécision, dans le principal document de référence internationale sur l’habitat congolais, illustre ce que les bailleurs eux-mêmes relèvent : le pays ne dispose pas d’un appareil statistique du logement permettant de dimensionner une politique publique.

Le cadre d’urbanisme est logé à la même enseigne. « Seules 7 villes disposent d’instruments d’urbanisme », note la fiche pays, pour cinquante-deux agglomérations urbaines et 145 territoires. Peu de collectivités disposent d’un plan local d’aménagement. Les opérations de régénération urbaine, en particulier à Kinshasa, se conduisent, selon le même document, sans cadre relatif à la densification, ce qui produit des constructions en zones inappropriées et en infraction aux réglementations nationales, un point qui se retrouve dans les chantiers de voirie de la capitale.

Ni filière de matériaux, ni prix de référence

Reste la question que se pose tout candidat à la construction : pourquoi les matériaux coûtent-ils si cher, et pourquoi leur prix bouge-t-il autant entre décembre et mars. La réponse documentaire tient en deux constats, l’un industriel, l’autre administratif.

Le premier est celui d’ONU-Habitat sur l’absence de filière organisée de production de matériaux. Le pays possède pourtant des capacités industrielles réelles : PPC Barnet produit 1,2 million de tonnes de ciment par an, CIMKO, coentreprise entre Lucky Cement et le groupe Rawji, affiche la même capacité installée, la Cimenterie de Lukala pèse un million de tonnes et vient de passer sous le contrôle de WIH Cement à hauteur de 91,02 % du capital, le groupe chinois prévoyant de mettre en service en 2026 une unité de 300 000 tonnes portée à 1,2 million fin 2027. Additionnées, ces capacités dépassent les quatre millions de tonnes annuelles. Le problème n’est donc pas la capacité de produire, mais la chaîne qui va de l’usine au chantier.

Le second constat est l’absence de prix de référence. Il n’existe aucune mercuriale officielle des matériaux de construction. La commission des prix unitaires du ministère des Infrastructures et Travaux publics travaille depuis 2021-2022 à en établir une pour les seuls travaux routiers, sans l’avoir validée à ce jour. Les mercuriales que publie chaque semaine le ministère du Commerce extérieur portent sur les produits exportés, pas sur le ciment ni sur le fer à béton. Autrement dit, ni l’acheteur ni l’administration ne disposent d’un point de comparaison opposable.

Le résultat se lit dans les relevés de marché. Le sac de ciment gris de 50 kg à Kinshasa valait 21 000 francs le 10 décembre 2025, 24 000 francs au 14 janvier 2026, soit 14 % de plus en cinq semaines, et 26 000 francs début mars. Un an plus tôt, pendant la grève des chauffeurs de mai-juin 2025, il avait atteint 60 000 francs avant de retomber entre 31 000 et 33 000 francs, une chute de 52,4 % en quelques jours. Ces montants proviennent de constats de terrain publiés par l’ACP et Radio Okapi, faute de série officielle. Un même produit, dans une même ville, peut ainsi varier du simple au triple selon l’état des routes et la présence de camions.

Le foncier, premier poste de conflit

Avant même d’acheter un sac de ciment, il faut une parcelle dont on soit sûr. C’est là que se joue une part du coût réel de la construction en RDC. Selon la fiche pays, « il est généralement admis que la grande majorité des affaires portées devant les tribunaux urbains concernent des problèmes fonciers ». De nombreux organismes publics ne disposent pas de réserves foncières, les lotissements procèdent d’opérations individuelles qui ne respectent pas toujours les règles d’urbanisme, et les cahiers des charges de copropriété sont rares.

L’étude d’impact du projet Kin Elenda, remise en mars 2024, en donne une illustration concrète autour du centre d’enfouissement technique de Mpasa : le site fait l’objet d’une occupation anarchique des parcelles, et le document note que « ces squatters procèdent aux actes de protestation parfois agressifs » lorsque les travaux avancent. Le même projet, financé à hauteur de 500 millions de dollars par l’Association internationale de développement, consacre 355 millions aux infrastructures et services résilients et 125 millions à l’inclusion communautaire, pour environ deux millions de bénéficiaires directs à Kinshasa. Le seul aménagement du centre de Mpasa, sur 43 hectares, est chiffré à 30 311 828 dollars d’investissement, dans une ville où les déchets et les inondations pèsent déjà sur l’habitat.

À ces incertitudes s’ajoute l’état du réseau : 69 % des routes sont dans un état de délabrement très avancé selon ONU-Habitat. Chaque kilomètre dégradé se paie deux fois, en transport de matériaux et en temps de chantier.

Ce qu’il faudrait publier

Le débat public congolais sur le logement porte presque toujours sur des annonces de programmes, 5 800 appartements à la N’sele, 500 unités livrées en 2026. Il porte rarement sur les trois documents qui manquent, et dont aucun ne suppose de crédits d’investissement.

Une mercuriale des matériaux, d’abord, actualisée et publiée, qui donnerait à chaque ménage et à chaque entreprise un prix de référence opposable, comme il en existe pour les produits pétroliers. Un recensement du parc et du déficit ensuite, avec une méthode explicite, pour que le chiffre de Kinshasa cesse d’être contredit par celui du pays dans le même document. Le coût public par logement, enfin, pour chaque programme annoncé, afin que 5 800 appartements puissent être comparés à ce que la même somme financerait ailleurs.

Tant que ces trois séries n’existent pas, la politique du logement restera ce qu’elle est aujourd’hui : 5 800 unités annoncées face à 265 000 nécessaires chaque année, sept villes dotées d’un plan d’urbanisme sur cinquante-deux agglomérations, et un sac de ciment dont le prix a varié de 21 000 à 60 000 francs en douze mois selon l’état de la route et la disponibilité des camions.