Logements sociaux : quatre ans après la promesse, ce qu’une banque publique peut changer

Le 3 octobre 2022, à la Journée mondiale de l’habitat, le ministre d’État en charge de l’Urbanisme prenait au nom du gouvernement l’engagement de doter le pays de logements sociaux. Quatre ans plus tard, le Conseil des ministres du 28 août envisage la création d’une Banque publique de l’habitat. Entre les deux dates, la RDC a achevé environ 330 logements formels par an, pour un besoin de 265 000.

Ce qui a été promis en 2022

L’engagement portait sur des projets financés de l’extérieur. « Toutes les villes bénéficieront de nos interventions grâce au financement des partenaires internationaux, dont l’association internationale de développement, la société financière internationale du groupe de la Banque mondiale, l’agence Française de développement et la JICA, à travers divers projets de résilience urbaine qui vont améliorer les infrastructures et fournir les services de base, eau et électricité aux établissements humains », déclarait Pius Muabilu, ministre d’État en charge de l’Urbanisme et Habitat.

Trois ans plus tôt, le 2 octobre 2019, le même ministre présentait l’architecture censée porter la production de logements : « L’Agence congolaise de la promotion immobilière, c’est cette agence qui va remplacer l’office nationale de logement. Et le Fonds national de l’habitat c’est ce fonds là avec l’appui des Congolais eux-mêmes et l’appui des partenaires bilatéraux et multilatéraux. »

Le Fonds national de l’habitat a bien été créé, par décret, en novembre 2018. Son plan stratégique de 2023 inscrivait 6 071 logements. Le financement n’a pas été affecté, malgré une obligation annuelle de l’État.

Ce qui a été livré

La série est longue et elle est constante. La Cité Millenium de Mitendi, lancée en octobre 2005 pour près de 4 100 logements, en comptait 52 achevés en 2015. Les 4 000 maisons de Kinkole et les 6 000 de N’Djili Brasserie, lancées en octobre 2008, n’ont pas été exécutées. Le projet de 10 500 maisons présenté en juillet 2009 n’a jamais démarré. La Cité de la paix « Cardinal Etsou », plus de 3 000 logements sociaux à Kimbanseke, en avait livré une dizaine en dix ans. Les 10 000 maisons de Ngapi à 45 000 dollars l’unité, annoncées en avril 2017, n’ont pas vu le jour. La Cité du Fleuve, présentée comme du logement social avec 10 000 appartements promis sur 400 hectares, avait viabilisé 40 hectares et construit 500 appartements en 2021, vendus plus de 220 000 dollars.

Le programme en cours suit la même pente. Le contrat clé en main de 1 000 logements à Mont-Ngafula, signé en juillet 2023 avec l’entreprise turque Milvest pour 43 155 000 dollars, était suspendu à l’automne 2025. « Il est temps de mettre fin à toutes les péripéties qui ralentissent la bonne évolution de ce projet de construction de 1000 maisons à Kinshasa », déclarait Alexis Gisaro Muvunyi, ministre d’État à l’Urbanisme et Habitat, le 30 octobre 2025, en signalant que 370 conteneurs de matériaux attendaient sur le site.

En prenant ses fonctions en août 2025, ce dernier s’était engagé sur un autre chantier : « Nous allons travailler sur la facilitation de la finalisation et de l’adoption de la Stratégie Nationale de Financement du Logement, accompagnée d’un Programme National du Logement ciblant les ménages à faibles revenus. » Cette stratégie n’a pas été annoncée comme adoptée depuis.

Ce que le Conseil a annoncé le 28 août

L’annonce a été portée par la Première ministre Judith Suminwa lors de la 97e réunion du Conseil des ministres, tenue le 28 août à Kinshasa.

« La création d’une Banque publique spécialisée, à l’image de plusieurs pays africains, permettrait de renforcer le financement du secteur, de sécuriser les programmes de logements sociaux et de soutenir une croissance durable », a indiqué Patrick Muyaya, ministre de la Communication et Médias, selon Radio Okapi.

Aucun statut juridique, aucun capital, aucun actionnariat, aucun calendrier, aucun texte porteur. Le verbe employé est « envisage ».

Ce qu’une banque publique peut changer

Sur un point, elle répond à un manque réel. Le crédit bancaire congolais ne prête pas long : les crédits à long terme représentaient 3,1 % du total des crédits accordés en 2024, contre 49,9 % pour le court terme, selon le rapport annuel de la Banque centrale du Congo. La ventilation sectorielle publiée par la banque centrale ne comporte aucune ligne « logement », « habitat » ou « crédit hypothécaire ». L’encours des prêts hypothécaires résidentiels tient dans 106 millions de dollars, soit 0,16 % du produit intérieur brut, et six établissements seulement offrent ce produit dans tout le pays.

Une institution spécialisée peut porter cette ressource longue que les banques commerciales n’ont pas. Les dépôts à vue forment 78,2 % des dépôts de la clientèle congolaise, une matière que personne ne transforme en prêts de vingt ans. Le prêt logement de First Bank DRC, plafonné à 250 000 dollars, court sur 120 mois. Les taux relevés vont de 12 à 25 % sur vingt ans, quand les taux débiteurs moyens des banques s’établissaient à 24,92 % en monnaie nationale et 13,59 % en devises.

Ce qu’elle ne change pas

Le deuxième mur est la solvabilité, et une banque ne le déplace pas. La maison neuve la moins chère produite par un promoteur formel, 100 mètres carrés, coûtait 25 763 dollars en 2022. Sur cette base, 0,58 % des ménages urbains congolais peuvent se l’offrir. Le revenu mensuel moyen est de 26 dollars. 88,6 % des actifs travaillent dans le secteur informel et 12 % des adultes disposent d’un compte bancaire. Un crédit suppose un revenu prouvé et régulier.

Le troisième mur est le foncier. Moins de 10 % des terres congolaises disposent d’un titre. Sans titre, pas d’hypothèque, donc pas de garantie, donc pas de prêt, quelle que soit l’institution qui prête.

Le quatrième est la production elle-même. Le déficit atteint 3 945 500 unités selon un travail de recherche publié en février 2025 par le Centre international de la coopération et l’Institut international pour l’environnement et le développement, dont plus de la moitié pour la seule Kinshasa. La même recherche estime à 7,8 % la part du parc considérée comme décente, et à 75 % la part des Kinois vivant en habitat informel. Financer la demande sans que l’offre suive fait monter les prix.

Le précédent que personne ne cite

La RDC a déjà eu sa banque du logement. La Caisse nationale d’épargne et de crédit immobilier a été créée en 1971, l’Office national du logement en 1965. La production publique de logements a cessé en 1985.

« Avec la disparition de la Caisse nationale d’épargne et des crédits immobiliers créée en 1971 ainsi que l’Office national de logement d’une part, et l’augmentation exponentielle de la population d’autre part, la rareté du logement s’est installée dans la durée et un fossé s’est inexorablement creusé entre l’offre et la demande de logement », constatait le compte rendu du Conseil des ministres du 2 juin 2023, lu par le ministre Augustin Kibassa Maliba.

La question posée par l’annonce du 28 août est donc celle de la ressource, pas celle de la forme juridique. Le Fonds national de l’habitat existe depuis 2018 et attend son financement. Une banque supplémentaire, sans dotation, produirait le même résultat.

Le modèle invoqué

Le porte-parole renvoie à « plusieurs pays africains » sans en nommer aucun. La référence la plus établie est la Banque de l’habitat du Sénégal, créée par l’État sénégalais en 1979 et entrée en activité en 1980 sur un seul produit, le financement des promoteurs et des acquéreurs de logements sociaux en résidence principale.

« BHS a financé environ 200 000 logements sociaux, devenant ainsi une structure financière spécialisée », écrit l’agence de notation West Africa Rating Agency dans sa carte d’identité de la banque, en décembre 2021. Deux traits de ce modèle méritent d’être notés avant toute transposition : la banque compte 73 actionnaires et l’État sénégalais n’y détient que 17,74 % du capital, sans être majoritaire. Elle a mis trente-huit ans à bâtir ce bilan.

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